武蔵小杉と下麻生。同じ川崎市内で、マンション価格に10倍の差がつく

2026年7月19日 ｜ データ: 国土交通省 不動産取引価格情報（2021〜2025年・川崎市29,063件）

「川崎のマンション相場は？」と聞かれたら、どう答えるのが正しいでしょうか。国土交通省が公開する実際の取引29,063件（2021〜2025年）を町ごとに集計してみると、「川崎の相場」というひとつの答えは存在しないことがわかりました。同じ市内で、㎡単価に約10倍の開きがあるからです。

実取引が語る、川崎の高い町・低い町

中古マンションの㎡単価の中央値（取引10件以上の町）を並べると、両極はこうなります。

市全体の中央値は66.0万円/㎡。トップの小杉町はその約1.9倍、下麻生は約5分の1です。70㎡で比べると8,600万円と910万円——同じ「川崎市のマンション」でここまで違います。

10倍差の中身——「駅」と「築年」

高い側の顔ぶれは明快です。武蔵小杉エリア（小杉町・新丸子町・市ノ坪）と川崎駅周辺（堀川町・堀之内町）の2極。どちらもターミナル駅直結・再開発エリアで、取引された物件の築年の中央値は小杉町で2017年（築10年弱）、市ノ坪で2015年と、新しい物件が取引の中心です。

低い側の下麻生・白幡台・けやき平は、駅からバス圏の丘の上にある大規模団地エリアで、取引の築年中央値は1970〜72年——築50年を超える物件が取引の中心です。つまりこの10倍差は「土地のブランド」だけではなく、駅距離と築年数という物件条件の違いが大きく乗った数字です。裏を返せば「川崎で1,000万円台でマンションが買える」のも、また事実です。何を優先するかで、川崎は選択肢の幅がとても広い市だと言えます。

ちなみに、土地と戸建ては

• 土地（宅地）の㎡単価中央値は市全体で37.0万円。高いのは新城（中原区）89.5万円、溝口（高津区）81.7万円など駅近の住宅地
• 戸建て（土地＋建物）の取引価格中央値は市全体で4,800万円。今井南町（中原区）は1億円、鷺沼（宮前区）・万福寺（麻生区）は8,500万円

自分の町の相場を見るときの注意

かわさき不動産そうばマップでは、町をなぞると中央値・件数・価格帯（まんなか半分の範囲）が見られます。ただしこれは査定ではありません。駅距離・築年・階数・リフォームの有無を揃えていない「町の中央値」なので、個別の物件はこの幅の外にも普通にあります。相場観の入口として使い、実際の売買は複数の事業者に相談してください。

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