武蔵小杉のマンションは値下がりした？——成約価格1,031件で見ると、2021→2025年に㎡単価は1.5倍

2026年8月26日 ｜ データ: 国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2021〜2025年・中原区3,923件）

「武蔵小杉 マンション 価格 下落」——検索でよく打たれている言葉です。タワーマンションの浸水被害が大きく報じられたこともあり、値下がりしているのではないかというイメージを持っている方は少なくありません。そこで、実際の成約価格で確かめてみました。

使ったのは、国土交通省の不動産情報ライブラリが公開している成約価格情報です。武蔵小杉エリア（小杉町・小杉御殿町・小杉陣屋町・新丸子東・新丸子町）の中古マンション等の取引1,031件を年ごとにならべ、1平方メートルあたりの単価の中央値を出しました。結果は次のとおりです。

対象は「中古マンション等」。専有面積10〜500㎡、㎡単価5万〜500万円の範囲外は入力誤り等とみなして除外しています。

5年間で+50.5%。下がるどころか、1.5倍になっていました。しかも上がり方は年々きつくなっていて、直近の2025年は前年比+16.7%です。

中原区全体と比べても、上がり方が急

「川崎全体が上がっているだけでは」とも考えられます。そこで中原区全体（取引3,923件）でも同じ集計をしました。

中原区全体も+31.2%と上がっていますが、武蔵小杉エリアはそれを大きく上回ります。区の中でも、小杉周辺だけが特に強く動いていることになります。

金額の実感に直すと

㎡単価はイメージしにくいので、専有面積60㎡に換算してみます。2021年の中央値は約6,000万円、2025年は約9,027万円。同じ広さの部屋が、5年で3,000万円ほど違う計算になります。もちろん実際の価格は築年数・階数・向き・管理状態で大きく変わるので、あくまで水準の目安です。

このデータで言えないこと

• 2019年の台風前後の動きは分かりません。集計対象は2021年第1四半期以降です。「浸水のあとに一度下がったのか」という問いには、このデータでは答えられません
• これから下がるかどうかも分かりません。過去5年の実績であって、予測ではありません
• 個別の物件の価値は分かりません。中央値は「その年に取引された部屋の真ん中」であって、特定のマンションの評価ではありません

言えるのは一つだけです。2021年から2025年にかけて、武蔵小杉エリアの中古マンションの成約単価は下がっていない——実際の取引1,031件が示しているのは、この事実です。

町ごとの相場は地図で見られます

同じ国土交通省のデータを使って、川崎市225町の相場を地図にしたのがかわさき不動産そうばマップです。小杉のとなり町がいくらなのか、駅からどれだけ離れると水準が変わるのかを、色で見比べられます。市内の価格差については武蔵小杉と下麻生。同じ川崎市内で、マンション価格に10倍の差がつくもあわせてどうぞ。

よくある質問

武蔵小杉のマンション価格は下がっていますか？

成約価格情報を集計すると、武蔵小杉エリアの㎡単価の中央値は2021年100.0万円→2025年150.5万円で+50.5%です。集計対象は同エリアの取引1,031件。少なくともこのデータの範囲では、下落は確認できません。

2019年の台風で浸水したあと、価格は下がらなかったのですか？

このデータは2021年第1四半期以降が対象のため、2019年前後の動きは含みません。「台風の直後に下がったかどうか」はこの集計では判断できません。

中原区の他のエリアと比べるとどうですか？

中原区全体（3,923件）は2021年80.0万円→2025年105.0万円で+31.2%。武蔵小杉エリアの+50.5%は、区の平均を上回っています。

この金額は「マンション1戸あたり」の価格ですか？

1平方メートルあたりの単価です。60㎡に換算すると2021年が約6,000万円、2025年が約9,027万円にあたります。

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